2èmes Rencontres du fonds d’épargne : comment construire plus de logements sociaux ?

Le 13 novembre 2012, les 2èmes Rencontres du fonds d’épargne, organisées au musée Dapper, ont réuni près de 180 acteurs du logement social, bailleurs et élus, pour échanger sur les conditions de la réussite des ambitions gouvernementales en matière de construction de logements sociaux et sur le coût de production des logements sociaux.

Revenant sur l’objectif gouvernemental de construire 150 000 logements sociaux par an, Benjamin Dubertret, directeur des fonds d’épargne, a mis en évidence que « ce niveau de construction dépasse de très loin tous les niveaux jamais atteints, y compris dans les années 1970 ».

Benjamin Dubertret, directeur des fonds d'épargne (c) Eric Couderc -  voir en grand cette image

Cet effort exceptionnel reposant notamment sur la capacité du fonds d’épargne à prêter, le directeur des fonds d’épargne a tenu à rassurer : « Je le redis, notre liquidité est assurée ».

En revanche, il a indiqué que le relèvement des plafonds des livrets, qui malgré la liquidité supplémentaire offerte, estimée à 35 Md€ pour le fonds d’épargne, ne permettrait pas à lui seul de bonifier les prêts. « D’autres solutions existent pour cela, comme la baisse du commissionnement des banques, voire la révision de la formule de calcul du taux de rémunération du livret A. De nombreux autres leviers, certains identifiés, comme la gratuité du foncier public, d’autres à explorer, devraient permettre, s’ils sont mobilisés conjointement, la réalisation de cet objectif ambitieux », a-t-il conclu.

Thierry Bert, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat (USH) - (c) Eric Couderc -  voir en grand cette imageThierry Bert, délégué général de l’Union sociale pour l’habitat (USH), a rappelé, en ouverture, la situation des organismes de logements sociaux.

« Nous assistons à une tension extrême du modèle économique du logement social. A ce rythme, les fonds propres des organismes ne tiendront pas, d’autant que le potentiel financier, pourtant bien installé, n’est pas bien réparti ».

Dans ce contexte « nous allons aborder deux thèmes fondamentaux : le modèle et le coût du produit », a-t-il souligné.

 

Comment construire plus de logements sociaux ?

La première table ronde a permis d’aborder les différents leviers possibles pour augmenter le rythme et le niveau de construction de logements sociaux. Ainsi, pour Etienne Crepon (MEDDE), la part des fonds propres dans le financement d’une opération de logement social ne pouvant augmenter, la baisse des coûts de construction et du coût du foncier sera déterminante pour atteindre l’objectif fixé par le gouvernement.

Intervenants 1ère table ronde -  voir en grand cette image

Il est également possible « d’arbitrer entre les fonds propres et l’emprunt », c’est-à-dire accepter d’emprunter davantage pour financer un certain nombre de programmes, a expliqué Catherine Perenet, directrice des prêts et de l’habitat à la Direction du fonds d’épargne. « En acceptant que la péréquation finance l’emprunt supplémentaire, les organismes ne seront plus contraints de vendre le parc amorti, même si cela ne dispense pas d’entretenir ce patrimoine. Concrètement, 3 % d’emprunts supplémentaires génèrent 3 Md€ de moins de mise de fonds propres. »

Pour Dominique Hoorens (USH), si le modèle est sous tension, c’est parce que les revenus augmentent moins rapidement que les loyers, et les coûts de production plus rapidement que les loyers. Sur les coûts de gestion, selon lui, la priorité est d’identifier les sujets qui relèvent d’autres politiques publiques, comme la sécurité par exemple. La problématique des charges et des impayés est à ce sujet essentielle pour Philippe Ouvrard (Habitat Sud deux Sèvres). Les bailleurs devront proposer des produits aux charges de plus en plus maîtrisées, ce qui passe par de la construction neuve peu gourmande en énergie.

Emmanuelle Cosse (Conseil régional d’Ile-de-France) a quant à elle souligné que "l’effort ne peut pas porter seulement sur les bailleurs sociaux et la Caisse des Dépôts, cela repose aussi sur le gouvernement, par la TVA à 5,5 % pour les bailleurs sociaux, et sur les collectivités locales. L’effort doit être partagé et nécessite de dépasser les clivages politiques".

Les coûts de production des logements sociaux

Une étude publiée par la Direction du fonds d’épargne, a permis d’alimenter le débat de la deuxième table ronde et d’ouvrir la réflexion sur les actions à mener pour une maîtrise durable des coûts de production des logements sociaux. Bérénice Bouculat, responsable du service études économiques et marketing de la Direction du fonds d’épargne, a ainsi expliqué que les coûts de production ont augmenté de 53 % entre 2005 et 2011, et même si la conjoncture en 2012 permettra un léger ralentissement, cette tendance haussière ne sera pas soutenable.

Les réponses viendront des acteurs et des politiques publiques : modes de production, mutualisation ou encore prospection foncière sont autant de leviers.

Intervenants 2ème table ronde -  voir en grand cette image

Pour Michel Vivinis (BIPE), l’analyse des prix des appartements neufs montre le cumul de la hausse du foncier, de l’effet qualité et des marges de la promotion – très fluctuantes. Un des facteurs expliquant les coûts de production réside dans l’inflation par la demande, à laquelle s’ajoute l’inflation importée à travers les cours du pétrole qui influe à la fois sur les coûts de fabrication et de transport.

Sur le coût du foncier, selon Caroline Gerber (association des études foncières), les outils mobilisables relèvent d’abord de l’action foncière publique (achat ou vente de terrains), y compris de l’action foncière des collectivités locales. La fiscalité (hausse de la taxe foncière) ou mais aussi l’accord de nouveaux droits à construire constituent également des leviers importants. La diffusion des données fiscales et la mise en place d’observatoires locaux permettraient également de débattre sur le prix des terrains et donc un meilleur arbitrage des acteurs. L’achat en Vefa, les baux emphytéotiques ou le recours à l’usufruit locatif social peuvent également constituer des solutions alternatives de maîtrise des couts pour les bailleurs sociaux selon Michel Ciesla (Batigère Sarel).

A côté du coût du foncier, les coûts de construction sont également un facteur déterminant. Pour Bernard Coloos (FFB), les prix de construction subissent l’effet de trois éléments : les matériaux, les salaires et les marges. Pour réduire les coûts, Michel Ciesla avance une meilleure organisation des achats et la professionnalisation des acheteurs pour mutualiser la maîtrise d’ouvrage par territoire.

L’utilité des fonds d’épargne n’est plus à démontrer

Marie-Noëlle Lienemann, présidente de l'USH (c) Eric Couderc -  voir en grand cette image

En clôture des Rencontres, Marie-Noëlle Lienemann, présidente de l’USH, a souligné la qualité de la collaboration entre l’USH et la Caisse des Dépôts, qui témoigne de la volonté commune de relever le défi des 150 000 logements par an. « Nous avons tous conscience que c’est sur l’ensemble des paramètres qu’il faut travailler : le coût de construction, la question du foncier, les subventions publiques… ». « Nous avons aussi des réflexions sur la mutualisation : la coopération avec la Caisse des Dépôts est une des pistes majeures pour cette mutualisation », a-t-elle indiqué.

Jean-Pierre Jouyet, directeur général de la Caisse des Dépôts (c) Eric Couderc -  voir en grand cette imageJean-Pierre Jouyet, directeur général de la Caisse des Dépôts, a tenu à souligner que la Caisse des Dépôts, dont l’action du fonds d’épargne est au cœur des activités, « se sent pleinement associée et même conjointement responsable de l’atteinte de l’objectif de 150 000 nouveaux logements sociaux par an. Nous serons jugés collectivement sur cette cible ».

Il a ainsi pu délivrer un message simple aux acteurs du logement social « nous n’avons pas, à la différence d’une banque, un objectif propre de recherche de profit, nous avons un impératif de protection de l’épargne populaire » et l’atteinte des objectifs en matière de production de logements sociaux nécessite « une assurance absolue, sur le long terme, de disposer des fonds suffisants » et d’avoir « la certitude d’un taux de centralisation des livrets d’épargne réglementés, compatible avec cette vision. Toute modification du taux de centralisation ne ferait qu’affaiblir le rôle des fonds d’épargne et de la Caisse des Dépôts comme premier financeur du logement social dans ce pays ». « Le chantier est immense, le défi exigeant. Nous ne devons en rien renier ce qui a fait de la Caisse des Dépôts un modèle en matière de financement du logement social », a conclu le directeur général.

Dans son discours de clôture*, Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, a indiqué que construire davantage de logement sociaux nécessiterait de conjuguer plusieurs éléments : mobiliser tous les acteurs en s’appuyant sur l’échelon territorial, libérer le foncier, optimiser les procédés de construction et réunir les moyens financiers nécessaires. Sur ce dernier point, « l’équation est relativement simple, mais elle est implacable. Le financement de 150 000 logements représente 20 Md€ d’investissements (…) il sera financé pour près des trois quarts par des prêts tirés des fonds d’épargne. C’est dire l’importance de ce circuit de financement pour le logement social », a-t-elle précisé. « En relevant progressivement le plafond du livret A et du livret de développement durable, le gouvernement s’est assuré que les moyens nécessaires seraient disponibles ». Au sujet du coût de la ressource, la ministre a indiqué que la baisse du niveau de la rémunération des banques était « une piste de travail sérieuse ».

« L’action des fonds d’épargne doit être en premier lieu consacrée à la construction des logements sociaux (...) Les fonds d’épargne sont aussi un outil essentiel de la réhabilitation du parc existant (...) Enfin, son action doit être au service de l’égalité des territoires : accompagnement de la politique de la ville et de la rénovation urbaine, programmes de transports, hôpitaux, traitements des eaux usées. Cette utilisation doit se poursuivre en faveur des zones rurales. Nous devons accompagner leur capacité de développement et leur accès aux services de la société numérique par le très haut débit. Elle doit également se poursuivre en faveur des quartiers populaires », a-t-elle précisé.

Enfin, Cécile Duflot a tenu « à rendre hommage aux hommes et aux femmes qui travaillent aux fonds d’épargne et qui permettent à cette institution de jouer un rôle si fondamental ». « L’utilité des fonds d’épargne n’est plus à démontrer », a-t-elle indiqué. Et « au-delà de cette efficacité, c’est le symbole que représentent ces fonds qui me semble si fondamental. Ce symbole, c’est celui de l’épargne d’un peuple qui investit dans son avenir au bénéfice de ses concitoyens les plus modestes, de ses territoires les plus déshérités, qui à rebours d’une vision de court terme, investit au service de l’intérêt général ».

* Lu par Etienne Crépon, en raison de l’absence de Cécile Duflot, retenue à la conférence de presse du chef de l’Etat à l’Elysée.