1ères Rencontres du fonds d’épargne

Organisée le 1er juillet 2011 à la Cité de l’architecture à Paris, la première édition des Rencontres du fonds d’épargne a rassemblé représentants du monde du logement social et dirigeants d’organismes de logement social, venus débattre sur le modèle économique du logement social et le défi du vieillissement.

« En tant que premier financeur du logement social et en tant que partenaire des organismes de logements sociaux et des collectivités, a annoncé en ouverture Benjamin Dubertret, directeur du fonds d’épargne, il nous paraît important de contribuer au débat avec une volonté d’ouverture, à un moment où notre environnement est mis sous tension » : d’une part, du côté des collectivités locales avec un mouvement de territorialisation engagé depuis de nombreuses années et la réforme territoriale en cours ; d’autre part, du côté de l’Etat dont le rôle a beaucoup évolué dans le financement du logement.

Benjamin Dubertret, (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette image

Revenant sur la centralisation du livret A, Benjamin Dubertret s’est dit « plus que jamais convaincu de la valeur irremplaçable du système du fonds d’épargne. Je pense que c’est une vraie valeur d’avenir pour deux raisons. D’abord, si nous y réfléchissons bien, c’est le plus important fonds d’économie sociale et solidaire en France, géré à coûts contenus et avec un remboursement à l’euro des frais, sans aucune marge pour la Caisse des Dépôts. Surtout, c’est un des derniers grands acteurs de long terme dans un océan d’acteurs de plus en plus court-termistes.

Pour autant, ce système ne doit pas être intangible et il n’est certainement pas inattaquable. Il ne doit pas être intangible parce que c’est l’ensemble du système de financement du logement social qui est aujourd’hui sous tension, et naturellement cela réinterroge la place des fonds d’épargne et leur capacité à faire évoluer l’offre de financement long terme au bénéfice des politiques de logement. Par ailleurs, ce système continue de faire l’objet de critiques, notamment de la part d’un certain nombre d’acteurs bancaires.

Dans ces conditions, il faut être très clair sur le fait que nous devons conserver un système qui préserve ses fondamentaux mais qui soit en même temps évolutif et réactif face aux besoins de demain. »

Quel modèle économique du logement social ?

Hervé Boulhol, (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageSelon Hervé Boulhol (OCDE), les politiques soutiennent des objectifs contradictoires et incompatibles. « La propriété occupante et le logement social sont soutenus, alors qu’ils ont pour conséquence de réduire le locatif privé, plus bénéfique à l’économie ».

C’est pourquoi, il recommande de mettre l’accent sur les aides à la personne, l’augmentation des loyers des logements sociaux et le soutien de l’offre en zone tendue.

Pour d’autres, le marché s’étant considérablement éloigné des plafonds HLM, il faut davantage agir sur l’offre de logements intermédiaires.

Pierre CARLI (Logement Français), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageSelon Pierre Carli, président du directoire du groupement Logement Français « le système actuel ne répond pas entièrement à la demande.

L’écart des loyers entre le secteur privé et le secteur social est trop important. Il freine d’autant plus la mobilité des ménages à sortir du parc social pour rejoindre le parc privé.

Aujourd’hui une personne peut être considérée trop riche pour conserver son logement social, mais pas assez pour payer un logement trois fois plus cher dans le parc privé. Parallèlement, les plus pauvres du système, dont les ressources sont inférieures aux plafonds minimum, ne sont pas éligibles au logement social. »

Dominique Hoorens (INSEE), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageUn constat partagé par Dominique Hoorens, directeur des affaires économiques et financières de l’USH, qui réaffirme l’importance d’avoir une offre locative à bas prix. « Les bas loyers sont un point d’ancrage que l’on ne doit pas remettre en cause, d’autant que la crise des marchés financiers et immobiliers s’est traduite par une augmentation des prix insupportable pour les ménages et par un recul d’accès aux logements abordables ».

Pour François Saint-André, maire de Beaumont dans l’agglomération clermontoise, « il faut davantage travailler sur l’offre de logements, notamment là où nous en avons le plus besoin  » en n’oubliant pas que le logement social est également «  un facteur d’attractivité du territoire », pour des zones qui ne sont aujourd’hui pas qualifiées de « zones tendues », soulignant le risque d’un désengagement total des zones dites non tendues.

Le défi du vieillissement : l’engagement qui change tout

Eric Dorizon (Caisse des Dépôts), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette image« La part des plus de 75 ans passera de 8 à 16% d’ici 2020 » selon Eric Dorizon, directeur d’investissement immobilier sanitaire et médico-social à la direction du développement territorial (Caisse des Dépôts).

Parallèlement «  nous observons une explosion du nombre de ménages composés d’une personne. Entre 2010 et 2030, ce nombre connaîtra une progression de 25%, qui aura évidemment un effet sur la demande de logements » a-t-il précisé.

Pierre-Marie Chapon (Icade), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imagePour Pierre-Marie Chapon, chercheur au sein du pôle médico-social d’Icade et géographe, « nous vivons plus longtemps, mais pas nécessairement en bonne santé, ce qui engendre des coûts supplémentaires importants ».

Dans ce contexte, avoir une démarche préventive est nécessaire. Elle nécessite néanmoins d’avoir une bonne connaissance de cette population, en matière d’habitudes de vie et de comportements au sein des territoires. D’après une étude menée sur 73 personnes dotées de traceurs GPS, la dépendance uniquement physique, même sévère, ne semble pas être un frein à la mobilité.

Philippe Blety (ESH Habilim), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageC’est pourquoi il préconise la création d’une nouvelle catégorie de logements sociaux dédiés aux personnes âgées, en centre-ville, proches des commerces, des transports et des structures médico-sociales.

Philippe Roche (CRU Paris), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageUne adaptation des logements expérimentée dans le Limousin a été présentée par Philippe Blety, directeur de l’ESH Habilim, et Philippe Roche, architecte et urbaniste, en charge du projet financé par un prêt sur fonds d’épargne de 2,7 M€. Insérée dans le tissu urbain traditionnel, cette réalisation sociale est un ensemble résidentiel de 28 logements sociaux implantés à proximité du centre ville de Couzeix (Haute-Vienne).

Dix d’entre eux sont adaptés à la dépendance du grand âge par leur conception architecturale et technique et par la mise en œuvre d’équipements matériels, notamment domotiques, spécifiques.

Ce projet illustre une démarche globale qui consiste à apporter une réponse immobilière en lien avec le cycle de vie. « Du logement social adapté au maintien à domicile à l’établissement médicalisé, en passant par l’offre de résidences services, nous travaillons sur des projets qui garantissent le lien social  », a indiqué Eric Dorizon.

Frédérique Cintrat-Bargain (Filassistance), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette imageUne démarche partagée par Frédérique Cintrat-Bargain, directrice commerciale et marketing de Filassistance, une filiale de CNP Assurances qui propose un service d’assistance de proximité, en s’appuyant sur un réseau de 10 000 prestataires dans les domaines de l’intervention à domicile, l’aide juridique et sociale.

Sur les 300 000 appels gérés en 2010, la moitié était passée par des personnes âgées, des aidants ou des personnes en début de perte d’autonomie.

Quelles perspectives d’avenir ?

Thierry Bert, délégué général de l’USH, est intervenu en conclusion à l’issue de cet après-midi de débats. Il a notamment rappelé la nécessité d’évaluer les apports qualitatifs du logement social « dans leur aspect social  », avant de souligner l’importance de construire une politique de développement « durable et stable  » en cohérence avec le temps long du logement social.

Thierry Bert (USH), (c) Caisse des Dépôts Eric Couderc -  voir en grand cette image

Il a également appelé à « une véritable réflexion prospective d’aménagement du territoire » corollaire indispensable d’une politique du logement efficiente face à des situations territoriales très contrastées. « Tout ceci doit être accompagné de la part du mouvement HLM d’un certain nombre de mesures internes qui sont indispensables. Il y a des marges : il faut absolument que nous les exploitions  » a-t-il souligné.